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CONSULTOR IMOBILIÁRIO

FJCRUZ

Sou o FJCRUZ, consultor imobiliário dedicado a transformar o processo de compra e venda num caminho simples, seguro e transparente. Com experiência no mercado de Lisboa e vale do tejo, apoio clientes na tomada de decisões estratégicas, garantindo sempre um acompanhamento próximo.

Portfólio Vamos trabalhar juntos

Conteúdos visuais

FJCRUZ

Para além de orientação na compra e venda, crio projetos como filmagem, renderizações 3D, fotografia profissional e conteúdos visuais, garantindo que cada imóvel ou espaço conte a sua história de forma impactante. Acredito que uma boa casa merece ser apresentada com criatividade e cuidado, tornando cada projeto mais atraente e memorável para quem procura. Comigo, não tens apenas um consultor: tens alguém que une estratégia imobiliária e visão criativa, do início ao fim.

Projetos Vamos trabalhar juntos

Sobre a equipa que pertenço

Somos uma equipa moderna e eficaz, dedicada a facilitar a compra e venda de casas.

Faço parte da equipa Century 21 Grupo TipyFamily Sado em Setúbal, composta por um staff incrível dedicado a apoiar todo o processo de compra e venda de casas. Ajudamos também na mediação de crédito e na gestão de processos mais complexos, contando com uma rede de parceiros preparada para melhorar a sua habitação e tornar toda a experiência mais simples e eficiente.

Porquê Escolher-me?

Escolher-me significa ter um acompanhamento completo na compra ou venda do seu imóvel, com soluções criativas que valorizam cada espaço. Ofereço consultoria personalizada, fotografia profissional, filmagens e projetos 3D, garantindo que o seu imóvel se destaque e alcance os compradores certos de forma eficiente e profissional.

Ao longo do meu percurso, tenho aliado a minha atividade a projetos sociais, tornando o meu trabalho útil também para a sociedade. Este compromisso permite-me apoiar os clientes em várias frentes, acompanhando-os de forma contínua e cuidando de cada detalhe da sua experiência imobiliária

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Vamos trabalhar juntos

Posso divulgar a tua moradia e levar o teu apartamento ou casa mais longe, alcançando os compradores certos e mostrando o verdadeiro potencial do teu imóvel.

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Moradias que aliam estilo, conforto e privacidade. Cada casa é projetada para oferecer espaços amplos, funcionalidade e soluções criativas, perfeitas para famílias e quem procura uma experiência residencial completa.

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De acordo com a Miami Association of Realtors, o mercado imobiliário do Condado de Broward abrandou em agosto de 2025. As taxas de juro elevadas e a escassez de oferta em faixas de preço-chave continuam a pesar sobre a procura, embora vários indicadores apontem para uma maior estabilização após anos de euforia impulsionada pela pandemia.

As vendas residenciais totais recuaram 12,4% em termos homólogos, para 1.989 transações, face às 2.270 registadas no mesmo mês do ano anterior. As vendas de moradias unifamiliares caíram 12,6%, para 1.015 unidades, enquanto as transações de apartamentos (condomínios) desceram 12,2%, para 974. Apesar da retração nas vendas concluídas, as novas transações pendentes — um indicador prospetivo da atividade do mercado — aumentaram 2,7% face a 2024, revelando que a procura se mantém sólida em determinados segmentos.

Tendências de Preços e de Oferta

Os preços evoluíram de forma desigual. O preço mediano das moradias unifamiliares subiu 3,1% em termos anuais, atingindo os 625 mil dólares, enquanto o valor mediano dos apartamentos caiu quase 10%, para 247.700 dólares, refletindo a pressão da acessibilidade e condições de financiamento mais restritas. Apenas 0,9% dos edifícios de condomínios no sul da Florida estão aprovados para empréstimos FHA, o que limita o acesso de compradores de primeira habitação. Além disso, o estado da Florida exige um pagamento inicial de 25% em casos de revisão limitada, mais do que o dobro da média nacional de 10%.

A oferta aumentou, embora ainda se mantenha aquém dos níveis pré-pandemia. No final do mês, havia 16.559 imóveis ativos, um crescimento de 20% face ao ano anterior. Em contrapartida, as novas listagens diminuíram 16,9%, para 3.091, sinal de que muitos potenciais vendedores continuam relutantes em entrar no mercado. A oferta de moradias subiu 19,2%, para 5.489 unidades, e a de apartamentos cresceu 20,5%, para 11.070.

O mercado mostra-se dividido: as moradias dispõem de 5,7 meses de oferta, o que ainda favorece os vendedores, enquanto os apartamentos contam com 11,9 meses, caracterizando um mercado de compradores. Considera-se equilibrado um intervalo entre seis e nove meses.

Investimento Estrangeiro e Compras a Pronto Mantêm a Competitividade

O investimento internacional continua a ser um pilar da procura. Os compradores estrangeiros representaram 49% de todas as vendas de construção nova, pré-construção e conversão de condomínios no sul da Florida nos 18 meses até junho de 2025. As compras a pronto equivaleram a 37,2% de todas as transações no Condado de Broward, muito acima da média nacional de 20%, segundo a National Association of Realtors.

Entre os diferentes tipos de imóveis, 51,9% das vendas de apartamentos e 22,9% das moradias foram realizadas a pronto pagamento. Analistas atribuem esta tendência à presença de compradores mais abastados, vindos de outros estados ou do estrangeiro, menos afetados pelo aumento dos custos de financiamento.

Custos de Financiamento e Ritmo de Vendas

As taxas hipotecárias continuam a constituir um obstáculo. A taxa média dos empréstimos a 30 anos fixos situava-se em 6,26% a 18 de setembro, segundo a Freddie Mac. As moradias demoram agora mais tempo a vender: 47 dias até ao contrato, face a 32 no ano anterior; os apartamentos, 74 dias, contra 56.

A percentagem mediana do preço de lista efetivamente recebida caiu ligeiramente, para 95% nas moradias e 91% nos apartamentos, sinalizando maior margem de negociação à medida que os compradores ganham poder de barganha.

Volume de Vendas e Mercado em Estabilização

O volume total de vendas residenciais em Broward desceu 3,8%, para 859 milhões de dólares. O volume dos condomínios caiu 15%, para 315 milhões, e o das moradias seguiu tendência semelhante. As vendas em situação de incumprimento (distressed sales) continuam residuais, representando apenas 1,2% do total, abaixo da média nacional de 2%.

Perspetivas

Apesar do abrandamento face ao ritmo acelerado de 2021-2022, os economistas consideram que esta transição é saudável. “Broward está a passar de um mercado hiperativo, impulsionado pela pandemia, para um ambiente mais equilibrado”, afirmou um analista local. “Os compradores têm agora mais tempo para procurar, e os vendedores começam a ajustar as expectativas.”

Com as taxas hipotecárias estáveis acima dos 6%, novas listagens ainda contidas e oferta em recuperação gradual, o mercado residencial de Broward parece encaminhar-se para uma fase mais estável e previsível à medida que se aproxima de 2026.

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Desde profissionais de confiança a soluções criativas como fotografia, filmagem e projetos 3D, tudo pensado para tornar o seu imóvel mais atrativo e alcançar os compradores certos.”

FAQ

Descubra aqui as respostas

Quanto vale a minha casa?

A avaliação depende da localização, estado do imóvel, tipologia e comparação com imóveis semelhantes no mercado. Faço uma análise detalhada para definir o preço mais competitivo e justo.

Quanto tempo demora a vender um imóvel?

O tempo médio varia consoante o mercado e o tipo de imóvel, mas com a estratégia certa de divulgação e valorização, é possível acelerar bastante o processo

Preciso de preparar a minha casa antes de vende

Sim. Pequenos ajustes como limpeza, arrumação, boas fotografias e até sugestões de home staging aumentam a atratividade do imóvel.

Quais os custos associados à venda?

Além de eventuais impostos (como a mais-valia), podem existir custos com documentação e certificação energética. Acompanho todo o processo para que não haja surpresas.

Como garante que o meu imóvel chega aos compradores certos?

Uso uma estratégia de marketing imobiliário que inclui fotografia profissional, vídeos, tours virtuais 3D e divulgação segmentada para atingir potenciais interessados.

Tenho acesso à sua rede de contactos?

Sim. Trabalho com uma rede de profissionais de confiança — desde advogados e notários até empreiteiros e decoradores — para facilitar todo o processo de compra, venda ou valorização do imóvel.

Que produtos ou serviços podem melhorar ou restaurar a minha casa?

Posso indicar soluções como home staging, fotografia profissional, renderizações 3D, pequenas obras de renovação e decoração, garantindo que a tua casa se destaque e se venda mais rápido e valorizada.